Si vous investissez dans des SCPI sur le marché primaire, vous ne percevrez pas directement de dividendes pendant une certaine période. Les SCPI adoptent en effet une stratégie propre à leur exploitation par le biais de ce qu’on appelle le report de jouissance. Il s’agit de la période entre la souscription et le moment déterminé par la société de gestion pour déclencher le versement des dividendes. Toujours en fonction de chaque stratégie, ce délai est variable d’une SCPI à l’autre, et il peut être de 2 à 4 mois, voire 5 mois pour certaines d’entre elles.
Pourquoi le report de jouissance ?
Avant tout, rappelons que les SCPI sont particulièrement exigeantes dans le choix de leurs immeubles. Par exemple, les SCPI fiscales doivent se soumettre aux différentes conditions d’acquisition liées aux dispositifs qu’elles exploitent (Malraux, Denormandie, Pinel). De même, les immeubles professionnels sont sélectionnés en tenant compte de la qualité, étant donné les locataires ciblés qui sont de grandes enseignes, des associations semi-publiques ou des institutions internationales. Nombreuses sont également les SCPI qui se tournent de plus en plus vers le label ISR ou investissement socialement responsable.
Du fait de cette sélection rigoureuse, la période d’acquisition peut s’étaler sur une certaine période. De plus, dans un contexte de plus en plus concurrentiel, les sociétés de gestion s’accordent volontairement du temps pour déterminer les critères de sélection, outre la mise en œuvre de diverses solutions innovantes. Par ailleurs, une fois l’immeuble acquis, celui-ci pourrait subir une certaine période de carence locative, c’est-à-dire qu’il pourrait être inoccupé pendant une certaine période jusqu’à la conclusion des baux.
C’est donc cette période qui est récupérée sur les nouveaux investisseurs afin de ne pas la faire supporter uniquement aux anciens associés.
Quelles conséquences pour le souscripteur de parts ?
Les conséquences peuvent être relativement délicates pour celui qui a souscrit à crédit. En effet, pendant toute la période de carence en loyer, celui-ci va devoir supporter pleinement le remboursement de ses mensualités, c’est-à-dire sans compter sur les dividendes pour régulariser tout ou partie de son endettement. Il vaut donc mieux bien mettre en place un plan solide de financement et de remboursement en tenant compte de ce paramètre et notamment de la durée de la période de jouissance.
Toujours est-il que cette dernière n’est pas véritablement pénalisante, à condition de conserver ses parts sur une longue durée. Certains jugent que cette période de jouissance pourrait éroder le rendement ; cependant, cette éventuelle perte en rendement n’est enregistrée que sur la première année si cette dernière s’étend sur plus de 4 mois. Avec les excellentes performances des SCPI, cette baisse du rendement sera récupérée au fil du temps, d’où la nécessité d’investir sur plus de 8 ans.
Comment échapper au délai de jouissance ?
Deux possibilités pour échapper au délai de jouissance : acheter sur le marché secondaire ou via l’assurance-vie.
Sur le marché secondaire, vous achetez des SCPI de seconde main. Ce qui veut dire que l’investisseur initial aura déjà supporté la carence en loyer et que la SCPI rapporte immédiatement des dividendes.
Via l’assurance-vie, c’est l’assureur qui endosse ce délai de jouissance. Rappelons que celui-ci souscrit directement auprès de la société de gestion avant de proposer ses SCPI aux épargnants souhaitant booster le rendement de leur contrat. Quoi qu’il en soit, ce principe de non-distribution de dividendes n’est pas totalement supprimé en investissant via l’assurance-vie : les assureurs sont susceptibles d’appliquer une période d’un mois.
Pour conclure, peu importe l’existence de ce report de jouissance et de la période appliquée. Ce sont les performances de la SCPI qui comptent avant tout, de même que la composition de son patrimoine et son potentiel de valorisation dans la durée.
