La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui s’applique pour toute personne physique ou morale qui fait louer un immeuble meublé. Ce statut donne lieu à de multiples avantages : lesquels sont-ils et comment réussir sa LMNP ?
Les atouts des régimes fiscaux : le réel d’imposition et le micro BIC
Le principal avantage de la location meublée : une très intéressante réduction de votre impôt sur le revenu.
En premier lieu, citons le régime réel d’imposition. Celui-ci vous permet en effet de déduire des charges, de même que des amortissements. Les déficits sont reportables sur les exercices suivants, ce qui vous permet de défiscaliser sur plusieurs années. Rappelons que ces amortissements sont calculés sur l'immobilier (15 ans à 20 ans) et sur le mobilier (6 ans à 9 ans). Vous pouvez simuler votre réduction d’impôt ou demander l’accompagnement de votre expert-comptable afin de l’évaluer. Avec le micro BIC, vous avez aussi la possibilité de récupérer la TVA de votre acquisition. Ces conditions suivantes s’appliquent alors : le bien est une résidence avec service d’une part, et celle-ci aura été acquise neuve, d’autre part.
Le second régime optionnel est le micro-BIC : vous profitez alors d'un abattement de 50% sur vos résultats imposables.
Une mise en location facilitée
Les biens loués meublés sont toujours plus attractifs que ceux loués nus du fait qu’ils accèdent au logement sans avoir à le meubler et l'équiper. De même, en cas de résiliation du bail, il suffit pour le locataire de quitter le logement sans s’alourdir. Rappelons que le bien est occupé à titre de résidence principale. Dans certains cas, celui-ci peut même être transformé en maison d’hôtes qui propose plus ou moins les mêmes services que ceux d’un établissement hôtelier, c’est-à-dire avec services de ménage, de petit déjeuner, déjeuner et dîner. Ce, sans être un hôtel puisqu’il s’agit de louer un logement en toute intimité et convivialité.
Vous pouvez aussi échapper à la gestion locative en investissant dans des résidences gérées. Celles-ci sont les résidences de tourisme, d’affaires, de même que les résidences seniors et étudiantes qui sont les plus demandées sur le marché de la location meublée. C’est un gestionnaire qui endosse toutes les missions relatives à la mise en location, à l’entretien et à la rénovation. C’est ce dernier qui collecte les loyers et qui le verse à l’investisseur. Un bail commercial est conclu entre les deux parties.
Un investissement sécurisé sur le long terme
La demande locative pour un bien meublé est élevée, voire insuffisante dans certaines communes, qui sont les plus tendues. Par exemple, la couronne parisienne et les grandes agglomérations. Vous pouvez alors tabler sur un investissement sécurisé qui s’étend dans le temps, à condition de savoir fidéliser vos locataires.
Voici quelques conseils :
- choisir un emplacement de qualité, incluant la proximité de toutes les commodités. Il vaut mieux investir dans un quartier vert et où il fait bon vivre, de préférence, à défaut de réaliser une acquisition en plein coeur de ville qui est aujourd’hui marqué par la rareté foncière
- choisir un emplacement proche de votre résidence principale afin de rester disponible et réactif autant que possible, qualités recherchées par les locataires
- appliquer des loyers qui cadrent avec leurs ressources. Pour cela, faites-vous accompagner de votre expert-comptable ou de votre conseiller financier, le but étant de bien les calculer afin de rentabiliser efficacement votre investissement
- songez à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour atteindre les performances du bâtiment basse consommation (BBC), voire de la maison passive, pour alléger la facture des locataires, le plus qui fait la différence !
