Nombreux sont les locaux vétustes, insalubres et indécents qui demeurent inoccupés tandis qu’ils jouissent d’un emplacement privilégié en cœur de ville. Ces locaux peuvent alors être « recyclés » et transformés en logements neufs : ce qui représente la visée principale de la loi Pinel ancien, dans le but de distendre la pression locative dans les grandes agglomérations.
Défiscaliser en deux temps
Le Pinel ancien vous fait profiter d’une défiscalisaiton particulièrement intéressante, puisque vous réduisez vos impôts en deux temps.
Première étape : déduire le déficit foncier de vos revenus imposables
Les travaux de rénovation sont obligatoires, dont ceux visant à atteindre une performance énergétique élevée (50% des travaux). Le but est d’obtenir un bâtiment basse consommation à la livraison et avant mise en location – le logement doit d’ailleurs être labellisé BBC 2005.
La norme énergétique RT 2012 doit aussi être respectée, et si le logement a été construit selon les exigences de la RE 2020, l’investisseur bénéficie de la loi Pinel Plus qui offre un meilleur avantage du point de vue défiscalisation.
Le déficit foncier est un mécanisme permettant alors de réunir toutes vos charges ainsi que vos dépenses liées aux travaux de rénovation afin de les déduire de votre imposition. Cela si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, c’est-à-dire si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an. Dans le cas échéant, vous serez soumis au régime micro-foncier et ne pourrez pas déduire ces charges. Ce sera plutôt un abattement de 30% qui est déduit de vos revenus fonciers, ce qui ne donne pas accès au déficit foncier. Notons par ailleurs que l’excédent de déficit est susceptible d’être reporté sur les 6 années suivantes.
Voici les charges déductibles : les dépenses sur les travaux de rénovation, les provisions pour charge de copropriété, les frais de gestion et d’administration tels que ceux émanant du syndic de copropriété, les impôts et taxes se rapportant au logement. Idem pour les intérêts et les frais d’emprunt, les primes d’assurance ainsi que les charges locatives.
Seconde étape : défiscaliser suivant les taux Pinel en vigueur
À l’achèvement des travaux, vous mettez en location un bien quasi neuf : vous pouvez désormais défiscaliser suivant les conditions du Pinel classique. Le Pinel 2023 vous fait bénéficier d’une réduction fiscale de 10.5% de votre investissement si vous vous engagez sur 6 ans. Ce taux est de 15% si votre engagement est de 9 ans, et il est de 17.5% si celui-ci est de 12 ans.
Il vous reste l’année 2024 pour vous décider, si vous souhaitez opter pour cette solution pour optimiser votre patrimoine. Les taux seront cependant revus à la baisse : 9%, 12% et 14% par rapport aux durées d’engagement respectives susmentionnées.
Rappelons que les taux initiaux au lancement de la loi Pinel étaient de 12%, 18% et 21%. Ceux-ci ne sont plus en vigueur désormais, sauf si vous optez pour le dispositif Pinel Plus. Dans ce cas, vous devez vous conformer à des exigences plus pointues en ce qui concerne les normes de construction (la règlementation environnementale RE 2020 sera celle qui s’applique) de même qu’en termes de confort.
Rappel sur les conditions Pinel : acquisition et mise en location
Quel que soit votre choix – acquisition d’un bien ancien ou neuf – ce dernier doit être implanté dans une commune située en zone A Bis, A ou B1. Certaines communes de Bretagne, ayant anciennement appartenu à la zone B2, sont aussi éligibles.
En ce qui concerne la mise en location, le bien doit être occupé uniquement à titre de résidence principale du locataire. Les loyers ne doivent pas dépasser les plafonds (de ressources du locataire et en fonction de la zone à laquelle la commune appartient).
