Lorsque vous faites louer votre logement sous le dispositif Pinel, vous êtes soumis à certaines contraintes, dont le respect d’un plafond de loyers, en rapport avec les ressources de votre locataire et la zone où le logement est situé. Ces loyers sont calculés avant la signature du bail. Qu’en est-il alors en cas d’évolution de la situation financière du locataire, voire en cas de changement de la composition de son foyer fiscal ?
Rappel sur le fonctionnement de la loi Pinel
Ce dispositif a été créé en 2014 dans le but de permettre l’accès au logement neuf des ménages à faibles ressources. C'est pourquoi, les loyers tiennent compte de leurs revenus, en particulier de leur Revenu fiscal de référence (RFR), ainsi que de la composition de leur foyer (célibataire, en couple, avec personnes à charge).
La contrepartie de cet investissement est la suivante :
- la perception de revenus locatifs mensuels comme dans le cas d’une mise en location classique
- un gain d’impôt qui est fonction de la durée de l’engagement. L’investisseur a le choix entre 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette réduction fiscale tient aussi compte du montant investi. Les taux sont alors les suivants : 10.5%, 15% ou 17.5%, si vous souscrivez au dispositif pour l’année 2023. Sachez que le dispositif Pinel Plus est la nouvelle version du Pinel classique (qui est en voie d’extinction) : celui-ci propose les taux de 12%, 18% ou 21% (pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans d’engagement), mais les exigences de construction sont plus pointues.
Pour investir sous Pinel, vous devez vous soumettre à plusieurs conditions afin d’être éligible. Par conséquent, si vous êtes faiblement imposé, il vaut mieux opter pour un investissement classique, avec la liberté de fixer vous-même le montant des loyers, l’emplacement ou encore la durée de détention du bien. Pour rappel, propriétaire-bailleur et locataire doivent avoir leur foyer fiscal respectif, étant donné que l’avantage octroyé est une réduction d’impôt pour le premier.
Le calcul des loyers Pinel avant signature du bail
Comme indiqué plus haut, 2 paramètres sont à mettre en avant :
- le plafond de ressources du locataire, en tenant compte de son RFR
- le plafond par zone (A Bis, A et B1 étant les zones éligibles), sachant que le coût de la vie est plus élevé dans les villes les plus tendues classées en zone A Bis
En outre, vous devez calculer la surface utile du logement, qui inclut la superficie habitable et 50% des terrasses, balcons et autres dépendances. Un coefficient multiplicateur entre également en jeu.
Quid des loyers en cours de bail ?
Une fois que le bail a été signé, les loyers initialement fixés sont maintenus depuis sa prise d’effet jusqu’à sa résiliation, sauf si une revalorisation a lieu, par rapport à l’augmentation du coût de la vie et à l’inflation, en général. Vous devez alors respecter l’indice IRL de l’Insee pour calculer les nouveaux loyers. Cette clause sera mentionnée dans le bail locatif.
En revanche, il ne pourra y avoir de modification des loyers en cas de changement de situation financière de votre locataire. Ce, qu’il s’agisse d’une hausse ou d’une baisse de ses revenus. Idem : tout changement familial en cours de bail ne peut affecter les loyers (mariage, naissance, divorce ou décès).
Pour conclure, il vaut mieux bien calculer les loyers que vous appliquez afin de vous assurer que ceux-ci ne sont pas sous-évalués, par rapport au logement, ou à l’inverse, surévalués. Pour cela, préparez à l’avance la sélection de vos locataires en analysant leur RFR et aussi leur solvabilité, paramètre important qui intervient pour sécuriser votre investissement.
